El DNU 70/2023, publicado en diciembre de 2023, marcó un antes y un después en el mercado de alquileres en Argentina. Este decreto derogó la llamada Ley de Alquileres y abrió la puerta a contratos mucho más flexibles.
Pero, ¿qué significa en la práctica para inquilinos y propietarios?
En esta guía te explico los principales cambios, cómo impactan en tu contrato y qué herramientas podés usar para calcular aumentos de manera correcta.
Antecedentes: de la Ley de Alquileres al DNU
Antes del decreto, los contratos estaban regulados por la Ley 27.551 y su reforma posterior.
- Plazos mínimos de 3 años.
- Actualización obligatoria con el ICL (Índice de Contratos de Locación).
- Contratos en pesos únicamente.
Con el DNU 70/2023, todo eso cambió: se derogó la ley y se volvió al principio de libre negociación.
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Principales cambios que introdujo el DNU 70/2023
1. Libre negociación de cláusulas
Propietarios e inquilinos pueden pactar:
- Índice de ajuste (IPC, ICL, acuerdos privados).
- Frecuencia (trimestral, semestral, anual).
- Condiciones especiales según el acuerdo.
2. Plazos más flexibles
Ya no existe un plazo mínimo de 3 años. Si no se establece:
- 2 años por defecto en contratos de vivienda.
- 3 años para usos comerciales u otros destinos.
3. Pago en moneda extranjera
El decreto permite que las partes acuerden pagar en dólares u otra moneda, y la justicia no puede modificar esa cláusula.
4. Impacto en el mercado
La flexibilización generó un aumento notable en la oferta de alquileres. En el AMBA, en pocos meses la cantidad de propiedades disponibles creció más de un 200 %.
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Tabla comparativa: antes y después del DNU
| Aspecto | Ley 27.551 (derogada) | DNU 70/2023 |
|---|---|---|
| Plazo mínimo | 3 años | Libre (2 años vivienda por defecto) |
| Índice de ajuste | Obligatorio ICL | Libre elección |
| Moneda de pago | Solo pesos | Pesos o extranjera |
| Flexibilidad contractual | Limitada | Total libertad pactada |
¿Qué pasa si firmaste antes o después del DNU?
- Contratos firmados antes de diciembre 2023: siguen rigiéndose por la Ley de Alquileres y sus condiciones originales.
- Contratos firmados después: aplican las reglas del DNU, con libertad para acordar todo entre las partes.
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Preguntas frecuentes
1. ¿Desde cuándo rige el DNU 70/2023?
Desde el 20 de diciembre de 2023.
2. ¿Puedo firmar un contrato en dólares?
Sí, el DNU lo habilita expresamente.
3. ¿Qué pasa si mi contrato no aclara el plazo?
Por defecto, son 2 años para vivienda y 3 para otros destinos.
4. ¿Se pueden usar distintos índices de ajuste?
Sí, podés pactar IPC, acuerdos privados o cualquier otro indicador.
5. ¿Dónde puedo simular mi contrato?
Con la calculadora de flujo de caja podés estimar ingresos y pagos futuros.
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