¿Cómo afecta la nueva ley de alquileres a los inquilinos en Argentina?

El mercado inmobiliario argentino volvió a cambiar. Con la derogación de la Ley 27.551 a fines de 2023 mediante el DNU 70/2023, los contratos de alquiler se rigen nuevamente por el Código Civil y Comercial.

Esto significa más libertad para negociar, pero también más responsabilidad para inquilinos y propietarios.En este artículo repasamos los cambios clave y cómo impactan directamente en quienes alquilan una vivienda.

Principales cambios de la nueva normativa

1. Duración de los contratos

Antes: mínimo de 3 años para contratos de vivienda.
Ahora: la duración vuelve a ser la que acuerden las partes. Si no se aclara, se aplican los plazos del Código Civil:

• 2 años para uso habitacional.
• 3 años para alquiler comercial.

2. Ajustes de alquiler

Antes: actualización anual obligatoria por el Índice de Contratos de Locación (ICL).
Ahora: los aumentos se pactan libremente. Puede ser por IPC, ICL, UVA u otro índice, e incluso con ajustes trimestrales o semestrales.

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3. Moneda de pago

Antes: los contratos debían estar expresados en pesos argentinos.
Ahora: se permite fijar el alquiler en moneda extranjera (por ejemplo, dólares), siempre que esté aclarado en el contrato.

4. Rescisión anticipada

Antes: solo se podía rescindir después de 6 meses de contrato, con penalidades según el tiempo restante.
Ahora: el inquilino puede rescindir en cualquier momento, pagando una compensación que ronda el 10 % del monto pendiente.

5. Garantías

Se amplió el abanico de opciones de garantía:

• Seguro de caución.
• Fianza personal.
• Certificados de ingresos.
• Propiedad inmueble, entre otros.

Esto facilita el acceso a quienes no cuentan con garantía tradicional.

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Impacto real para los inquilinos

• Más flexibilidad: podés negociar plazos, moneda y ajustes.
• Mayor exposición: si no negociás bien, podés enfrentar aumentos más frecuentes.
• Posibilidad de usar dólares: en ciudades con alta demanda, muchos propietarios piden contratos dolarizados.
• Más poder de rescisión: ya no tenés que esperar 6 meses para romper un contrato si la situación cambia.

Ejemplo práctico

Supongamos un contrato de $100.000 firmado en febrero 2023:

• Con la ley anterior: el aumento anual por ICL podría llevarlo a $170.000 en febrero 2024.
• Con el sistema actual: se puede pactar ajuste trimestral por IPC, que tal vez implique $120.000 en mayo y $145.000 en agosto.

Para simular diferentes escenarios, probá la calculadora de ajuste de alquiler.

Consejos para negociar como inquilino

• Revisá que el contrato indique claramente el índice y la periodicidad del ajuste.
• Compará escenarios de inversión con la calculadora ROI inmobiliario si pensás invertir en lugar de alquilar.
• Tené en cuenta los gastos iniciales: la calculadora de gastos de alquiler te ayuda a estimarlos.
• Si alquilás en CABA, podés usar la calculadora de alquileres CABA para valores locales.