Cuando se habla de aumentos de alquiler en Argentina, muchas veces aparecen términos técnicos difíciles de entender. Uno de ellos es el índice Casa Propia, que fue incorporado de manera transitoria para actualizar contratos firmados en un período muy particular: entre el 17 de octubre y el 29 de diciembre de 2023.
Su objetivo principal es brindar mayor previsibilidad y evitar saltos bruscos en los ajustes de los alquileres.
¿Cómo funciona el índice Casa Propia?
El índice Casa Propia se calcula cada mes en base a dos referencias:
- Variación salarial (CVS): se toma el promedio anual de los sueldos, pero aplicando un aforo del 0,9 (es decir, solo se considera el 90 %).
- Inflación (CER): el promedio de la variación de precios en el mismo período.
El valor final del índice es el menor de ambos resultados. De esta forma, los aumentos quedan moderados y no dependen únicamente de la inflación.
👉 Para quienes buscan transparencia, esta fórmula asegura que el ajuste nunca supere al ritmo salarial promedio.
¿Cuándo se aplica en contratos de alquiler?
El índice Casa Propia no rige para todos los contratos. Solo corresponde a los que fueron firmados en los dos meses previos a la derogación de la Ley de Alquileres (Ley 27.737).
- Si tu contrato es anterior a octubre 2023, probablemente siga atado al ICL.
- Si firmaste en ese período específico, el ajuste semestral se hace con Casa Propia.
- Si es posterior a diciembre 2023, rige el libre acuerdo establecido por el DNU 70/2023, y puede aplicarse IPC, UVA u otro índice negociado.
Para evitar confusiones, podés probar la calculadora ICL y confirmar cuál corresponde en tu caso.
Ejemplo práctico de cálculo
Imaginemos un contrato firmado en noviembre 2023 por $100.000 mensuales.
Si los coeficientes Casa Propia de los seis meses posteriores dan un acumulado de 1,39:
$100.000 × 1,3935 = $139.350
El aumento semestral sería del 39,35 %.
Con este método, los incrementos se mantienen más estables que con otros índices. Si querés hacer simulaciones con tu propio contrato, podés usar la calculadora de ajuste de alquiler.
Comparación con otros índices
| Índice | Periodicidad | Base de cálculo | ¿Cuándo aplica? |
|---|---|---|---|
| Casa Propia | Semestral | Menor entre CVS (0,9) e inflación (CER) | Contratos octubre–diciembre 2023 |
| ICL | Anual | Promedio inflación + salarios (BCRA) | Contratos previos a la derogación |
| IPC / UVA | Libre acuerdo | Inflación oficial o unidades indexadas | Contratos posteriores a DNU 70/2023 |
👉 Para entender cómo cambia tu economía según el índice, también podés revisar la calculadora IPC alquileres.
Ventajas y desventajas del índice Casa Propia
Ventajas
- Evita aumentos desmedidos por inflación.
- Está ligado a la evolución salarial.
- Brinda cierta previsibilidad a corto plazo.
Desventajas
- Solo aplica a un período limitado de contratos.
- Puede generar confusión con otros índices vigentes.
- No es elegible en contratos nuevos desde 2024.
Consejos prácticos para inquilinos
- Revisá tu contrato para confirmar qué índice corresponde.
- Si aplica Casa Propia, anotá la fecha del primer ajuste para calcularlo con precisión.
- Usá herramientas digitales como la calculadora de aumento de alquiler para no depender solo de estimaciones.
- Compará el resultado con otros índices para anticipar escenarios y planificar tu presupuesto.
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