En Buenos Aires, elegir qué índice usar para ajustar un alquiler se volvió un tema clave después de la derogación de la Ley de Alquileres con el DNU 70/2023.
Antes, los contratos debían actualizarse obligatoriamente con el ICL (Índice de Contratos de Locación), pero hoy existe mayor flexibilidad: se pueden pactar ajustes por IPC, UVA o incluso porcentajes fijos.
En esta guía vas a ver las diferencias, ejemplos prácticos y cómo calcular cada caso para evitar sorpresas.
¿Qué es el ICL y cuándo se aplica?
El ICL combina dos variables en partes iguales:
- Inflación (IPC) medida por el INDEC.
- Evolución salarial (RIPTE).
Este índice fue obligatorio para contratos firmados bajo la Ley 27.551, antes del DNU. Si tu contrato es anterior a diciembre 2023, el ajuste se sigue calculando con este índice.
👉 Podés verificarlo directamente en la calculadora de ley de alquileres.
Opciones de índices después del DNU 70/2023
Con el DNU, los contratos de alquiler en Buenos Aires pueden ajustarse con el índice que las partes acuerden. Los más usados son:
- IPC (Índice de Precios al Consumidor)
Refleja directamente la inflación mensual publicada por el INDEC. Muy elegido para contratos nuevos por su transparencia.
👉 Simulalo en la calculadora de alquileres CABA. - UVA (Unidad de Valor Adquisitivo)
Se ajusta con el CER, también ligado a la inflación. Es más común en créditos hipotecarios, aunque algunos contratos comerciales lo incluyen. - Ajustes pactados (porcentaje fijo)
Propietario e inquilino pueden definir aumentos fijos trimestrales o semestrales (ej.: 10 % cada 6 meses). Es un esquema más previsible pero no refleja la inflación real.
👉 Para quienes evalúan inversión, la calculadora ROI inmobiliario es una herramienta útil.
Comparativa rápida de índices
| Índice | ¿Qué mide? | ¿Cuándo se usa? | Ventajas | Desventajas |
|---|---|---|---|---|
| ICL | Inflación + salarios | Contratos previos al DNU | Más equilibrado | Menos flexible |
| IPC | Inflación mensual | Contratos nuevos | Transparente y actual | Ajustes más frecuentes |
| UVA | Inflación CER | Algunos contratos | Estabilidad | Riesgo de suba acumulada |
| Fijo | Porcentaje acordado | Libre pacto post-DNU | Simplicidad | Puede quedar desactualizado |
Ejemplo práctico en CABA
- Contrato firmado en 2022 (Ley de Alquileres):
Alquiler inicial: $100.000
Ajuste anual por ICL: 110 %
Nuevo alquiler: $210.000 - Contrato firmado en 2024 (post-DNU):
Alquiler inicial: $200.000
Ajuste trimestral por IPC acumulado 15 %
Nuevo alquiler: $230.000
👉 Si querés calcular todos los costos asociados, revisá la calculadora de expensas de alquiler.
Preguntas frecuentes
1. ¿Cuál es el índice oficial para contratos vigentes antes del DNU?
El ICL publicado por el BCRA.
2. ¿Qué índice conviene para contratos nuevos en Buenos Aires?
Muchos eligen IPC, aunque también se pactan porcentajes fijos.
3. ¿Se puede ajustar un contrato en dólares?
Sí, el DNU habilita pactar en moneda extranjera.
4. ¿Qué pasa si el contrato no aclara un índice?
Se aplica lo que las partes acuerden según normativa vigente.
5. ¿Dónde puedo simular mi contrato completo?
Con la calculadora de alquiler vs compra.
Welcome! I’m the creator behind Kalkulator Spalania Paliwa, a dedicated platform designed to make fuel cost and efficiency calculations simple, accurate, and accessible.